Um terreno argiloso que incha após três semanas de chuva, um estudo do solo que revela um lençol freático a dois metros de profundidade: um projeto de construção não começa com plantas em papel brilhante, mas com aquilo que o solo impõe. As obras de construção de um projeto imobiliário seguem uma lógica técnica em que cada fase condiciona a seguinte e um desfasamento no calendário pode alterar os materiais permitidos.
RE2020 e data de entrega do pedido de licença: a armadilha do calendário que muda o projeto
Muitas vezes, pensa-se que a regulamentação se aplica quando as obras começam. Na realidade, é a data de entrega do pedido de licença de construção que determina o nível da RE2020 aplicável. Desde 2025, os requisitos de carbono na construção tornaram-se mais rigorosos, e está previsto um novo nível para 2028.
Na prática, um projeto cujo pedido de licença seja entregue com algumas semanas de atraso pode passar a estar sujeito a um nível mais exigente. As consequências afetam diretamente a escolha dos materiais estruturais, do isolamento, do sistema de aquecimento e até do conforto no verão. Antes de finalizar as plantas, é aconselhável pedir ao construtor ou ao arquiteto que verifique as consequências de um eventual adiamento da entrega do pedido.
A RE2020 não se limita ao aquecimento. Tem em conta o impacto de carbono dos materiais e equipamentos ao longo de todo o ciclo de vida do edifício.
Uma parede de blocos de betão convencional e uma parede com estrutura de madeira não têm o mesmo balanço de carbono, e este critério pode orientar decisões de conceção muito antes do início das obras. Ao contratar as obras da Zlati Constructions ou de qualquer outro profissional organizado, esta verificação regulamentar faz parte da definição inicial do projeto.
Estudo do solo e condicionantes do terreno: o que determina o orçamento da construção
O estudo geotécnico (estudo G2 na fase de anteprojeto) não é uma mera formalidade. Determina o tipo de fundações necessárias, e a diferença de custo entre fundações superficiais e profundas pode representar uma parte significativa do orçamento total.
Um terreno numa zona argilosa exige fundações adaptadas à retração e expansão das argilas, o que também altera a conceção das lajes e das redes enterradas. Por sua vez, o PLU do município define as regras de implantação, altura e, por vezes, os materiais das fachadas. Estes dois documentos, o estudo do solo e o regulamento urbanístico, devem estar disponíveis antes de se desenhar o que quer que seja.
O que verificar antes de comprar um terreno
- A classificação do solo quanto ao risco de retração e expansão das argilas, consultável no site Géorisques, que pode impor requisitos específicos de construção
- O zonamento do PLU e eventuais servidões (passagem de redes, zona inundável, perímetro de proteção de monumentos históricos) que limitam a efetiva possibilidade de construção no terreno
- As infraestruturas existentes ou a instalar: ligações de água, eletricidade e saneamento coletivo ou individual, cujo custo varia bastante consoante a distância às redes públicas
No que diz respeito aos terrenos, o contexto ZAN (zero artificialização líquida) dificulta o acesso a terrenos em alguns municípios. Uma decisão do Conselho de Estado de julho de 2025 confirma que o consumo de espaços naturais, agrícolas e florestais é medido de acordo com a ocupação efetiva do solo, e não apenas com o zonamento do documento urbanístico. Assim, um terreno classificado como edificável pode apresentar dificuldades se ainda for utilizado para fins agrícolas ou naturais.
Contrato e pedidos de pagamento: controlar o financiamento etapa a etapa
O contrato de construção de casa individual (CCMI) continua a ser o enquadramento jurídico mais protetor para um particular. Estabelece um preço fixo e definitivo, um prazo de entrega e penalizações por atraso. No entanto, o calendário dos pedidos de pagamento acompanha o progresso efetivo das obras, e não um plano de pagamentos arbitrário.
No âmbito do CCMI, os pedidos de pagamento são regulamentados por lei:
- O início das obras desencadeia o primeiro pedido de pagamento, limitado a uma percentagem do preço acordado
- A conclusão das fundações, a conclusão da cobertura e a conclusão da envolvente do edifício correspondem, cada uma, a uma etapa de libertação dos fundos
- O saldo só é exigível na receção da obra, momento em que o dono da obra verifica a conformidade dos trabalhos com o contrato e as plantas
Este mecanismo protege o financiamento do projeto: não se paga por trabalhos que não foram realizados. Ainda assim, é necessário alinhar o plano de financiamento junto do banco com este ritmo. Um desfasamento entre os pedidos de pagamento do construtor e a libertação dos fundos pelo banco gera juros intercalares que aumentam o custo total.
Conformidade e receção da obra: os dois certificados a não esquecer
A conformidade regulamentar de uma construção nova é verificada em dois momentos distintos, e não apenas num. É exigido um primeiro certificado aquando da entrega do pedido de licença de construção, confirmando que o projeto cumpre os requisitos térmicos e ambientais em vigor.
O segundo é emitido no final das obras. É anexado à DAACT (declaração de conclusão e conformidade das obras), entregue na câmara municipal. Entre estes dois momentos, qualquer alteração ao projeto durante as obras (mudança do sistema de ventilação, substituição de um material isolante por outro) pode comprometer o cumprimento dos requisitos. O acompanhamento técnico durante as obras garante a conformidade final.
A receção da obra: um ato jurídico, não uma simples visita
A receção é o momento em que o dono da obra aceita os trabalhos, com ou sem reservas. Dá início às garantias legais: garantia de conclusão perfeita (um ano), garantia bienal dos equipamentos (dois anos) e garantia decenal da estrutura (dez anos). Registar por escrito as reservas na ata de receção não é opcional: é a condição para fazer valer os seus direitos.
O sucesso de um projeto imobiliário depende menos de uma lista de verificação genérica do que da capacidade de antecipar as condicionantes específicas de cada terreno, município e calendário regulamentar. Entregar o pedido de licença na altura certa, estudar o solo antes da compra, ler o contrato antes de o assinar: são estas decisões tomadas antes do início das obras que determinam a qualidade e o custo final da construção.
